Der Spanischtraum
Der Spanischtraum
Ratgeber · 21. Juli 2026
Kein Visum nötig, aber trotzdem einiges an Papierkram: NIE, Padrón, grünes Zertifikat und was das für den Immobilienkauf bedeutet.
Als EU-Bürger genießt du Freizügigkeit in Spanien — du brauchst kein Visum, um einzureisen, zu wohnen oder eine Immobilie zu kaufen. Das bedeutet aber nicht, dass es papierlos geht. Dieser Guide zeigt dir die Behördengänge in der Reihenfolge, in der sie tatsächlich funktionieren, plus alles, was du für den Immobilienkauf zusätzlich brauchst.
Du hast 3 Monate freie Bewegungsfreiheit. Willst du länger bleiben, musst du dich offiziell registrieren. Das läuft in dieser Reihenfolge:
Deine steuerliche Identifikationsnummer als Ausländer. Ohne sie geht fast nichts: kein Bankkonto, kein Mietvertrag, kein Immobilienkauf, keine Arbeit. Du beantragst sie bei der Ausländerbehörde (Oficina de Extranjería) in Spanien oder vorab beim spanischen Konsulat in deinem Heimatland.
Die Anmeldung deiner Adresse beim örtlichen Rathaus (ayuntamiento). Nötig für Gesundheitsversorgung, Schulanmeldung und den nächsten Schritt. Die genauen Anforderungen (Mietvertragslänge, Nebenkostenrechnung etc.) unterscheiden sich je nach Gemeinde.
Der eigentliche Nachweis deines Aufenthaltsrechts, beantragt per cita previa bei der Extranjería. Du brauchst: gültigen Reisepass, Nachweis über ausreichende finanzielle Mittel (Arbeitsvertrag, Selbstständigenregistrierung oder ausreichende Ersparnisse plus private Krankenversicherung) sowie die Padrón-Bescheinigung. EU-Bürger erhalten kein Plastikkärtchen — das grüne A4-Papier ist dein offizieller Aufenthaltsnachweis.
NIE, Padrón und grünes Zertifikat sind der Kern — aber es kommt noch mehr dazu, je nachdem, wie sich dein Leben in Spanien gestaltet:
Deine digitale Identität für Finanzamt (Agencia Tributaria), Sozialversicherung und Verkehrsbehörde (DGT). Lohnt sich früh zu beantragen, da spätere Schritte (Steuererklärung, Führerscheinumtausch) meist online über dieses System laufen.
Ab 183 Tagen pro Jahr in Spanien (oder wenn dort dein wirtschaftlicher Lebensmittelpunkt liegt) wirst du steuerlich ansässig und musst die jährliche Einkommensteuer (IRPF) auf dein Welteinkommen abgeben — unabhängig von der NIE. Auslandsvermögen über 50.000 € muss zusätzlich über das Modelo 720 gemeldet werden.
Dein EU-Führerschein bleibt bis zum Ablaufdatum gültig, ein Umtausch ist grundsätzlich freiwillig. Ausnahme: Hat er kein Ablaufdatum oder eine sehr lange Gültigkeit (15+ Jahre für PKW/Motorrad, 5+ für LKW/Bus), musst du ihn spätestens 2 Jahre nach der offiziellen Anmeldung (grünes Zertifikat) umtauschen.
Bringst du dein eigenes Fahrzeug mit, muss es innerhalb von 30 Tagen nach Wohnsitzanmeldung in Spanien umgemeldet werden, inklusive technischer Prüfung (ITV). Je nach Besitzdauer kann die Zulassungssteuer entfallen.
Sobald die NIE steht, kannst du mit dem Kaufprozess beginnen. Willst du die Wohnung auch vermieten, lohnt sich vorab ein Blick auf wo sich der Kauf einer Vermietungswohnung in Spanien am meisten lohnt.
Für Überweisungen, Hypothek und laufende Zahlungen (Nebenkosten, Gemeinschaftsgebühren, Grundsteuer). Benötigt NIE und Reisepass.
Gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber dringend empfohlen — gerade weil Makler meist für den Verkäufer arbeiten. Der Anwalt prüft Schulden, Belastungen, Grundstücksgrenzen und Genehmigungen.
In der Regel 10% Anzahlung, rechtlich bindend, legt den Termin für den Notartermin fest.
Unterschrift der Kaufurkunde vor einem Notar — du darfst den Notar frei wählen, nicht der Verkäufer.
Sichert dein Eigentum rechtlich ab. Ohne Eintrag ist der Kauf rechtlich angreifbar.
Rechne mit zusätzlich 10–15% des Kaufpreises an Steuern und Gebühren.
Bei Neubauten vom Bauträger zahlst du statt der ITP die Mehrwertsteuer IVA (10%) plus Stempelsteuer AJD (0,75–2% je nach Region) — insgesamt rund 11,5%. Nie beides gleichzeitig.
NIE → Bankkonto → Anwalt & Immobiliensuche → Anzahlungsvertrag → Padrón & grünes Zertifikat → Notartermin → Grundbucheintrag → Nebenkosten/IBI einrichten.
Hinweis: Steuersätze, Gebühren und Fristen ändern sich regelmäßig und unterscheiden sich je nach Region und Gemeinde. Dieser Guide ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung — sprich vor dem Kauf mit einem spanischen Anwalt oder Steuerberater.