Marktanalyse · 18. Juli 2026

Wo sich der Kauf einer Vermietungswohnung in Spanien am meisten lohnt

Basierend auf einer Auswertung von Idealista, Stand 2. Quartal 2026.

Der Kauf einer Wohnung zur Vermietung ist in Spanien in diesem Quartal weniger profitabel geworden. Die durchschnittliche Bruttorendite im ganzen Land ist auf 6,5% gefallen — niedriger als im Vorquartal und fast einen ganzen Punkt unter dem Wert vor einem Jahr. Der Grund ist einfach: Die Wiederverkaufspreise stiegen um 15,8% im Jahresvergleich, während die Mieten nur um moderate 4,2% zulegten.

Die rentabelsten und am wenigsten rentablen Provinzhauptstädte

Die Bandbreite ist groß — von 7,4% bis hinunter zu 3,4%, je nachdem, wo man kauft:

Am rentabelsten

Jaén — 7,4%
Murcia — 7,3%
Zamora — 7,2%
Huelva / Lleida — 7,1%
Castellón / Segovia — 7,0%

Am wenigsten rentabel

San Sebastián — 3,4%
A Coruña — 4,1%
Palma / Pamplona — 4,4%
Madrid — 4,7%
Barcelona — 5,2%

6,5%

Bruttorendite im Landesdurchschnitt, Q2 2026

+15,8%

Preisanstieg gebrauchter Wohnungen im Jahresvergleich

+4,2%

Mietanstieg im selben Zeitraum, deutlich moderater

Der Haken für alle, die eine Ferienwohnung statt eine Standardvermietung kaufen: Diese Zahlen stammen aus den Langzeitmiet-Daten von Idealista — sie vergleichen den Verkaufspreis einer Wohnung mit dem, was sie bei einem klassischen 12-Monats-Mietvertrag einbringt. Das ist ein völlig anderer Markt als die kurzfristige, touristische Vermietung, bei der Tagespreise an der Küste oft eine ganz andere Rendite ergeben als das, was ein lokaler Langzeitmieter monatlich zahlen würde. Ein niedriger Platz für Palma oder eine Küstenstadt in dieser Liste heißt nicht, dass sich eine Ferienvermietung dort nicht lohnt — er zeigt nur, dass speziell der Langzeitmietmarkt schwach ist, oft wegen Mietpreisbremsen oder starker lokaler Konkurrenz, nicht weil Touristen ausbleiben.

Was das für Auslandskäufer bedeutet

Es gibt aber auch ein gutes Argument für den umgekehrten Weg — besonders wenn die Wohnung irgendwann zum eigenen Ruhesitz werden soll. Wenn touristische Einträge für dich weniger wichtig sind als ein Ort, an dem du dich später niederlassen kannst, ist genau diese Rendite-Tabelle die relevantere — sie misst exakt die Art von Vermietung, die du in der Zwischenzeit realistischerweise betreiben würdest. Plant ihr den Umzug selbst, findet ihr im Behörden-Guide für EU-Bürger alle nötigen Schritte.

Langzeitmieter statt wechselnder Feriengäste

Ein Langzeitmieter ist ein anderer Kompromiss als eine Reihe wochenweiser Gäste. Du verlierst die Flexibilität, dir ein paar Wochen im Sommer freizuhalten, während der Rest des Jahres über Booking.com läuft — ein 12-Monats-Vertrag bedeutet, dass die Wohnung durchgehend belegt ist, nur eben von jemand anderem.

Weniger Aufwand, geringere Verwaltungskosten

Was du im Gegenzug gewinnst, ist Einfachheit: Die Verwaltung einer Langzeitvermietung kostet in der Regel nur einen Bruchteil dessen, was ein Ferienvermietungs-Manager verlangt (Provisionen bei Ferienvermietungen liegen oft bei 20–30% der Einträge; ein Langzeit-Verwalter meist bei rund einer Monatsmiete pro Jahr). Ist erst ein zuverlässiger Mieter gefunden, kann der laufende Aufwand nahe null sein — kein Gästewechsel, keine Reinigung zwischen Aufenthalten, keine Jagd nach Fünf-Sterne-Bewertungen, einfach eine monatliche Mietzahlung.

Küstenstädte mit gutem Kompromiss im Blick behalten

Jaén und Zamora führen die Rendite-Tabelle an, sind aber Binnenstädte ohne besondere Anziehungskraft für ausländische Ruheständler. Huelva und Castellón dagegen verbinden ordentliche Renditen (7,1% bzw. 7,0%) mit echter Küstenlage — einen näheren Blick wert, wenn die langfristige Perspektive wichtiger ist als der letzte Rendite-Punkt.

Was hier fehlt: Diese Zahlen sind Bruttorenditen — ohne IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Instandhaltung oder Leerstand. Mit unserem Cashflow-Rechner kannst du diese Zahl für eine konkrete Immobilie realistisch nachrechnen.

Quelle: Beatriz Amigot für Expansión (18. Juli 2026), basierend auf Daten von Idealista.